Договор найма жилого помещения (аренды квартиры)
Сдаёте или снимаете квартиру у частного лица — по закону это найм жилого помещения (глава 35 ГК РФ), а не аренда. Договор в простой письменной форме защищает обеих сторон: нанимателя — от внезапного выселения и роста платы, наймодателя — от долгов и порчи имущества. Конструктор задаёт вопросы про срок, плату, депозит, коммунальные, жильцов и животных и собирает договор с актом приёма-передачи и описью.
Образец документа
Так выглядит готовый документ. Ниже — форма: подставьте свои данные и скачайте в .docx.
г. Москва, «30» октября 2026 г.
Петров Пётр Петрович, паспорт 4510 654321, выдан ОВД района Черёмушки г. Москвы 01.02.2015, код подразделения 770-001, зарегистрированный(ая) по адресу: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 25, именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Иванов Иван Иванович, паспорт 4512 123456, выдан ГУ МВД России по г. Москве 10.05.2020, код подразделения 770-002, зарегистрированный(ая) по адресу: 125000, г. Москва, ул. Тверская, д. 1, кв. 2, именуемый(ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель передаёт Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания жилое помещение — однокомнатная квартира по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 25, общей площадью 38,5 кв. м (далее — Помещение), а Наниматель обязуется принять Помещение и вносить плату за него в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании выписки из ЕГРН от 12.03.2026, запись регистрации № 77:06:0001234:567-77/051/2026-1. Наймодатель гарантирует, что Помещение не сдано в найм третьим лицам, не находится под арестом и не является предметом спора.
1.3. Совместно с Нанимателем в Помещении будут постоянно проживать: Иванова Анна Сергеевна (супруга), Иванов Максим Иванович, 2019 г. р. (сын). Наниматель несёт ответственность перед Наймодателем за действия указанных лиц (ст. 677 ГК РФ).
1.4. Помещение передаётся по акту приёма-передачи с описью имущества и показаниями приборов учёта (Приложение № 1), который является неотъемлемой частью Договора.
2. Срок договора
2.1. Договор заключён на срок с 12.03.2026 по 11.02.2027 включительно.
2.2. Договор является договором краткосрочного найма (п. 2 ст. 683 ГК РФ); по истечении срока стороны вправе заключить договор на новый срок по взаимному согласию, правила ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве не применяются, если Договором не установлено иное.
2.3. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
3. Плата за помещение и коммунальные услуги
3.1. Плата за пользование Помещением составляет 48 500,00 руб. (сорок восемь тысяч пятьсот рублей 00 копеек) в месяц и вносится Нанимателем не позднее 5 числа каждого месяца за предстоящий месяц путём перевода на банковский счёт (карту) Наймодателя, реквизиты которого сообщаются Нанимателю письменно; датой оплаты считается дата зачисления.
3.2. Плата за жилищно-коммунальные услуги включена в плату за пользование Помещением и вносится Наймодателем самостоятельно.
3.3. Размер платы может быть изменён только по письменному соглашению сторон и не чаще одного раза в год (ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение платы не допускается.
3.4. При подписании Договора Наниматель передаёт Наймодателю обеспечительный платёж в размере 45 000 руб. (ст. 381.1 ГК РФ). Из него Наймодатель вправе удержать задолженность по плате и коммунальным платежам, а также стоимость ущерба, причинённого Помещению и имуществу сверх нормального износа и зафиксированного актом. Остаток обеспечительного платежа возвращается Нанимателю в течение 5 дней после передачи Помещения по акту.
3.5. Первый платёж за первый месяц вносится в день подписания акта приёма-передачи.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Наймодатель обязуется: передать Помещение в пригодном для проживания состоянии в день подписания Договора; обеспечивать предоставление коммунальных услуг; осуществлять капитальный ремонт Помещения и общего имущества дома (ст. 676, 681 ГК РФ); не препятствовать Нанимателю в пользовании Помещением.
4.2. Наймодатель вправе посещать Помещение для проверки его состояния не чаще одного раза в месяц, предварительно согласовав с Нанимателем дату и время не менее чем за 24 часа, кроме аварийных ситуаций.
4.3. Наниматель обязуется: использовать Помещение только для проживания; обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату; производить текущий ремонт за свой счёт (ст. 681 ГК РФ); соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и тишины; при выезде передать Помещение и имущество по акту в состоянии, в котором они были получены, с учётом нормального износа.
4.4. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя: сдавать Помещение в поднаём (ст. 685 ГК РФ); вселять иных лиц, кроме указанных в п. 1.3, за исключением несовершеннолетних детей; производить переустройство и перепланировку; менять замки без передачи комплекта ключей Наймодателю.
4.5. Содержание в Помещении домашних животных не допускается.
4.6. Наймодатель не возражает против регистрации Нанимателя и указанных в Договоре лиц по месту пребывания на срок Договора.
5. Ответственность сторон
5.1. За просрочку внесения платы Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.2. Наниматель возмещает ущерб, причинённый Помещению и находящемуся в нём имуществу по его вине или вине проживающих с ним лиц, в полном объёме; нормальный износ ущербом не является.
5.3. Наймодатель отвечает за недостатки Помещения, препятствующие проживанию, о которых он знал или должен был знать при передаче.
5.4. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств вследствие обстоятельств непреодолимой силы.
6. Изменение и расторжение договора
6.1. Наниматель вправе в любое время расторгнуть Договор, письменно предупредив Наймодателя за один месяц (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
6.2. По требованию Наймодателя Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК РФ: невнесение платы более двух раз по истечении установленного срока платежа (при сроке найма до одного года) либо за шесть месяцев (при сроке от одного года), разрушение или порча Помещения Нанимателем или лицами, за которых он отвечает.
6.3. Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
6.4. При прекращении Договора Наниматель передаёт Помещение, имущество и ключи Наймодателю по акту в последний день срока; плата за неиспользованные дни оплаченного периода возвращается Нанимателю.
7. Прочие условия
7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны при оформлении в письменной форме и подписании обеими сторонами.
7.2. Уведомления направляются по адресам, указанным в Договоре, заказным письмом либо в мессенджер или по электронной почте, если стороны обменялись контактами в Договоре; сообщение считается полученным в день доставки (ст. 165.1 ГК РФ).
7.3. Споры разрешаются путём переговоров, а при недостижении согласия — в суде по месту нахождения Помещения.
7.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.
Наймодатель
_______________ / Петров П.П. /
Наниматель
_______________ / Иванов И.И. /
1. Наймодатель передал, а Наниматель принял жилое помещение — однокомнатная квартира по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 25, общей площадью 38,5 кв. м.
2. Состояние Помещения на момент передачи: удовлетворительное, пригодное для проживания, видимых повреждений отделки, сантехники и мебели не выявлено.
3. В Помещении находится и передаётся Нанимателю следующее имущество: холодильник Bosch, стиральная машина LG, диван, шкаф-купе, кухонный гарнитур, телевизор Samsung 43", 2 кресла, обеденный стол и 4 стула
4. Показания приборов учёта на момент передачи: электроэнергия — 12 345 кВт·ч; ХВС — 234 м³; ГВС — 156 м³
5. Нанимателю передано 2 комплекта ключей от входной двери, ключ от почтового ящика, 1 брелок от домофона.
6. Стороны претензий к состоянию Помещения и имущества не имеют, за исключением указанного в п. 2 настоящего акта.
Составить документ
Что писать и что дальше
- Стороны: ФИО и паспортные данные обеих сторон, адреса регистрации. Наймодатель — собственник или лицо по доверенности; проверьте выписку из ЕГРН.
- Объект: точный адрес, площадь, число комнат, основание права (выписка ЕГРН, свидетельство). Кто ещё будет жить — перечислить: без этого наймодатель вправе возражать против вселения других (ст. 679 ГК).
- Срок: до 1 года — краткосрочный найм, без преимущественного права продления и регистрации; от 1 года — обременение регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК). Максимум — 5 лет.
- Деньги: плата в месяц, дата и способ внесения, кто платит коммунальные и по каким счётчикам, депозит и условия его возврата. Плата не может меняться в одностороннем порядке (ст. 682 ГК).
- Расторжение: наниматель — с предупреждением за 3 месяца, если договором не установлен меньший срок (ст. 687 ГК); наймодатель — только через суд по основаниям из закона.
- Подпишите два экземпляра и акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков в день заселения — без акта споры о состоянии квартиры не доказать.
- Деньги передавайте с подтверждением: расписка при наличных или перевод с назначением «плата за найм за … месяц».
- Наймодателю: доход облагается НДФЛ 13% (декларация до 30 апреля) или 4% как самозанятому; наниматель вправе оформить временную регистрацию при сроке проживания свыше 90 дней.
Частые вопросы
Найм или аренда — какая разница?
Жильё гражданину сдаётся по договору найма (гл. 35 ГК РФ), организации — по договору аренды (гл. 34). Название в тексте не критично, суд смотрит на суть, но правила о расторжении, сроке и правах жильцов разные. Конструктор делает договор найма между физлицами.
Нужно ли регистрировать договор?
Сам договор — нет. Но если срок от года и больше, обременение права собственности подлежит госрегистрации в Росреестре в течение месяца (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Поэтому чаще заключают на 11 месяцев с возможностью продления.
Может ли наймодатель повысить плату или выселить?
Плата меняется только по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное (ст. 682 ГК). Досрочно расторгнуть договор наймодатель может только через суд: за невнесение платы более двух раз при краткосрочном найме или за 6 месяцев при долгосрочном, за разрушение или порчу помещения (п. 2 ст. 687 ГК). Условие «выселить в любой момент» суд не применит.
Как оформить депозит, чтобы его вернули?
В договоре — как обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК): сумма, что из него удерживается (долг по плате, коммуналке, ущерб сверх нормального износа) и срок возврата после передачи квартиры по акту. Ущерб фиксируйте актом при выезде с фото — иначе наймодатель обязан вернуть всё.
Кто платит за коммунальные услуги?
По умолчанию наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно (ст. 678 ГК), но на практике стороны договариваются: всё включено в плату, или наниматель платит по счётчикам, а наймодатель — фиксированные начисления. В конструкторе три варианта.
Можно ли сдавать с самозанятостью?
Да, наймодатель-физлицо вправе применять НПД: 4% с платы от физлиц вместо 13% НДФЛ, чек формируется в приложении «Мой налог». Депозит и компенсация коммунальных по счётчикам доходом не считаются.
Что делать с временной регистрацией?
Наниматель обязан зарегистрироваться по месту пребывания при проживании свыше 90 дней, регистрация оформляется с согласия наймодателя и не даёт прав на жильё. Отказ в согласии — административный штраф для обеих сторон (ст. 19.15.1 КоАП). В договоре можно закрепить, что наймодатель не возражает.
Нормы и сроки на этой странице проверены по действующим редакциям законов; обновлено 30.10.2026. Документ носит характер образца и не заменяет консультацию юриста.